謝 宗翰
2026 年 2 月 12 日
購屋的決策規劃 (上)
💡 本篇內容精華速覽
- 置產觀念： 分析華人社會「有土斯有財」的傳統背景與不動產抗通膨的特性。
- 租買對決： 透過「年成本法」與「淨現值法 (NPV)」，數據化比較租屋與購屋的實質效益。
- 能力評估： 提供可負擔房價與貸款金額的試算公式，避免過度負債影響生活品質。
- 換屋概算： 針對有換屋需求的讀者，提供自備款淨值的快速試算模型。
在華人社會中「有土斯有財」的觀念相當強烈，即使在當今社會，仍有許多人把是否擁有自己的房子當作是婚姻成家的基本要件。華人對於不動產如此執著除了因為傳統社會是以務農為主，有土地才有辦法栽種過活，另一個很大的原因則是土地的稀有性。理論上，在不拆除現有房屋的情況下，土地應該會越來越少，正因為這樣的特性，使得土地與黃金一樣具有對抗通膨的特性，而這也是為什麼老一輩的台灣人有錢只會想買黃金及土地。
現代的都市人除非家財萬貫，否則很少有人能夠在市區買下一塊地，所以大家只能退而求其次來買房，因此買房又可分成自用與投資兩種，這兩種目的的買房，其決策與物件的考量完全不同，本文主要是從自用的觀點來探討。
在歐洲國家，大概有一半左右的人沒有自己的房屋，主要的原因除了風俗民情的不同外，房屋的持有成本、相關的稅制及法令都是影響的原因，而到底租比較好還是買比較好，其實沒有一個絕對的答案，而是看自己在乎的是甚麼。
要買或要租？決策工具探討
決定要買或要租，可用以下這兩種方式可以來探討：
1. 年成本法
衡量租屋的總成本及購屋的總成本，探究哪種方式的成本比較低。
實務案例：
黃先生有 100 萬自備款，看中售價 500 萬的中古屋。目前租金月繳 1.2 萬（押金 3 個月），銀行貸款利率 2.6%，定存利率 0.6%。
黃先生有 100 萬自備款，看中售價 500 萬的中古屋。目前租金月繳 1.2 萬（押金 3 個月），銀行貸款利率 2.6%，定存利率 0.6%。
- 租屋年成本：(一年租金 12,000×12) + (押金 3 個月×12,000×0.6%) = 144,216 元
- 購屋年成本：(自備款機會成本 100 萬×0.6%) + (房貸一年利息 400 萬×2.6%) = 110,000 元
2. 淨現值法 (NPV)
在一個固定居住期間，將租屋及購屋現金流量還原至現值，比較兩者的 NPV 較高者為划算。
實務案例：
阿英房租每月 15,000 元，看上 500 萬中古屋。擬以自備款 100 萬、房貸 8 成購買（每月還本息 21,002 元），期間 20 年，利率 2.4%。
阿英房租每月 15,000 元，看上 500 萬中古屋。擬以自備款 100 萬、房貸 8 成購買（每月還本息 21,002 元），期間 20 年，利率 2.4%。
- 租屋的 NPV：-15,000×年金現值利率因子 2.4%, 240 期 = -2,856,89
- 購屋的 NPV：-100 萬 – 21,002×年金現值利率因子 2.4%, 240 + 500 萬×折現因子 PVIF 2.4%, 20 年 = -1,888,493
購屋能力分析
買房前務必先評估財務能力。坊間建商主打「低自備款」，但總成本不變，且低自備款意味著日後較重的還本壓力，可能影響生活品質。可用以下方式評估：
公式 A：基礎負擔能力試算
可負擔房價 =（年收入 × 負擔比率）÷ 房貸利率
例：小李年收 100 萬，負擔比 20%，利率 2%。可負擔房價 = (100 萬×20%) ÷ 2% = 1,000 萬。
可負擔房價 =（年收入 × 負擔比率）÷ 房貸利率
例：小李年收 100 萬，負擔比 20%，利率 2%。可負擔房價 = (100 萬×20%) ÷ 2% = 1,000 萬。
公式 B：未來購屋能力預估
屆時可負擔房價 = 屆時有能力準備的自備款 + 屆時有能力承擔的房貸金額
例：小陳 6 年後購屋，年收 100 萬，年儲蓄 40 萬，現存款 100 萬（投報率 7%）。
6 年後自備款 FV = 40 萬×年金現值利率因子 PVIFA 7%, 6 年 + 100 萬×折現因子 PVIF 7%, 6 年 = 436.2 萬。
屆時可負擔房價 = 屆時有能力準備的自備款 + 屆時有能力承擔的房貸金額
例：小陳 6 年後購屋，年收 100 萬，年儲蓄 40 萬，現存款 100 萬（投報率 7%）。
6 年後自備款 FV = 40 萬×年金現值利率因子 PVIFA 7%, 6 年 + 100 萬×折現因子 PVIF 7%, 6 年 = 436.2 萬。
此外，亦可進階試算以下指標：
- 可負擔房屋總價 = 可負擔自備款 + 可負擔貸款
- 可負擔房屋單價 = 可負擔房屋總價 ÷ 需求坪數
- 換屋能力概算(自備款) = 新屋淨值 – 舊屋淨值 = (新屋總價 – 新屋貸款) – (舊屋總價 – 舊屋貸款)
掌握了購屋的評估方法與財務門檻後，下一步則需要了解如何利用政策工具來讓購屋更輕鬆。在下輯中，謝宗翰會計師會就結稅規定、貸款種類，來幫助我們輕鬆買房！
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