購屋的決策規劃(上)

前言

在華人社會中「有土斯有財」的觀念相當強烈，即使在當今社會，仍有許多人把是否擁有自己的房子當作是婚姻成家的基本要件。華人對於不動產如此執著除了因為傳統社會是以務農為主，有土地才有辦法栽種過活，另一個很大的原因則是土地的稀有性，理論上，在不拆除現有房屋的情況下，土地應該會越來越少，正因為這樣的特性，使得土地與黃金一樣具有對抗通膨的特性，而這也是為什麼老一輩的台灣人有錢只會想買黃金及土地。現代的都市人除非家財萬貫，否則很少有人能夠在市區買下一塊地，所以大家只能退而求其次來買房，因此買房又可分成自用與投資兩種，這兩種目的的買房，其決策與物件的考量完全不同，本文主要是從自用的觀點來探討。

在歐洲國家，大概有一半左右的人沒有自己的房屋，主要的原因除了風俗民情的不同外，房屋的持有成本、相關的稅制及法令都是影響的原因，而到底租比較好還是買比較好，其實沒有一個絕對的答案，而是看自己在乎的是甚麼。

要買或要租?

決定要買或要租，可用以下這兩種方式可以來探討：

• 年成本法
  衡量租屋的總成本及購屋的總成本，探究哪種方式的成本比較低
  EX:黃先生有100萬的自備款，看上了一間中古屋，售價約500萬，目前黃先生一個月的租成本約1.2萬元，押金3個月，銀行貸款利率為2.6%，定存利率為0.6%，兩者間的成本差距：
  • 租屋年成本=(一年租金12,000×12)+(押金3個月×000×0.6%)=144,216元
  • 購屋年成本=(自備款機會成本100萬×6%)+(房貸一年利息400萬×2.6%)=110,000
  • 購屋較租屋節省34,216元
• 淨現值法(NPV)
  在一個固定居住期間，將租屋及購屋現金流量還原至現值，比較兩者的NPV較高者為划算。
  EX: 阿英目前每個月的房租是15,000元，她看上一棟價值500萬的中古屋，打算以自備款100萬並向銀行貸款8成的方式來購買(每月還本息21,002元)，房貸期間20年，房貸利率為2.4%
  • 租屋的NPV=-15,000×年金現殖利率因子2%,240期=-2,856,89
  • 購屋的NPV=-100萬-21,002年金現殖利率因子2%,240+500萬×折現因子PVIF2.4%,20年=-1,888,493
  • 20年下來購屋較租屋划算968,406

購屋能力分析

要買房之前一定要先評估自己的財務能力，目前坊間有許多建商主打「低自備款輕鬆買房」，但讀者一定要了解，不管貸款成數是多少、自備款有多低，總共要付出去的房屋成本還是一樣，而低自備款雖然一開始不用付這麼多錢，但之後卻要承擔較重的還本壓力，許多人為了一圓買房的夢想，卻背負了一大筆債務，反而影響到日後的生活品質，這些都是在買房錢應該要謹慎考量的問題。我們可以用以下的方式來評估自己的購屋能力：

• 可負擔房價=（年收入×負擔比率）÷房貸利率可負擔房價=(100萬×20%)2%=1000萬
  EX: 小李目前的年收入約100萬元，每年可負擔的房貸約為總收入的20%，房貸利率為2%，小李可負擔的房價：
  可負擔房價=(100萬×20%)2%=1000萬
• 屆時可負擔的房價=屆時有能力準備的自備款+屆時有能力承擔的房貸金額
  EX:小陳打算六年後購買新房，年收入100萬，若每年可儲蓄40萬元，目前銀行有存款100萬元，小陳六年後可準備的自備款(假設投資報酬率為7%)：
  FV=10萬×年金現殖利率因子PVIFA7%,6年+100萬×折現因子PVIF7%,6年=436.2萬

•  可負擔房屋總價=可負擔自備款+可負擔貸款
  可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷需求坪數
• 換屋能力概算(自備款)=新屋淨值–舊屋淨值=(新屋總價–新屋貸款)–(舊屋總價–舊屋貸款)

(下輯，謝宗翰會計師會就結稅規定、貸款種類，來幫助我們輕鬆買房！)